Do método ao valor patrimonial: o que o case da AXIA Energia nos ensina
Introdução
Em projetos de construção, retrofit ou expansão corporativa, é comum que o foco recaia quase exclusivamente sobre dois indicadores: prazo e custo. Entregar dentro do cronograma e do orçamento ainda é visto, por muitos decisores, como sinônimo de sucesso. No entanto, à medida que os ativos imobiliários passam a ser tratados como instrumentos estratégicos de negócio — e não apenas como espaços físicos — um terceiro eixo se torna cada vez mais relevante: o valor final do ativo após a obra.
É nesse ponto que o gerenciamento de obras deixa de ser apenas uma função operacional e passa a se tornar uma decisão de valuation. Em outras palavras: a forma como uma obra é planejada, coordenada e executada interfere diretamente no quanto aquele ativo vai valer depois que a obra termina.
Este artigo parte dessa premissa e avança em três camadas:
O funcionamento real do gerenciamento de obras como método de organização da complexidade.
A aplicação prática desse método no retrofit da sede da AXIA Energia, em Florianópolis, antigo edifício da Eletrosul.
A conexão direta entre gerenciamento de obras e valuation de ativos imobiliários.
1. Gerenciamento de obras: mais do que prazo e custo
O gerenciamento de obras é frequentemente confundido com fiscalização de campo ou acompanhamento de cronograma. Na prática, trata-se de um conjunto estruturado de práticas que visam planejar, coordenar, controlar e integrar todas as etapas de um empreendimento, desde a leitura técnica inicial até a entrega final.
Quando bem aplicado, o gerenciamento de obras atua em quatro macrofases:
Planejamento
Execução
Controle
Encerramento
Cada uma dessas fases impacta diretamente não apenas o desempenho da obra, mas a qualidade, a durabilidade, a flexibilidade de uso e o valor patrimonial do ativo entregue.
1.1 Planejamento: onde o valor começa a ser definido
O planejamento é a etapa em que a maior parte do valor — ou da perda de valor — de um ativo é decidida.
É aqui que ocorrem:
Leitura técnica do edifício existente ou do terreno.
Definição clara de escopo e programa de necessidades.
Compatibilização entre projetos de arquitetura, estrutura, elétrica, hidráulica, climatização, iluminação e layout.
Planejamento executivo das soluções.
Organização do cronograma e das interfaces entre disciplinas e fornecedores.
Conflitos resolvidos nessa fase não se transformam em improviso, retrabalho ou patologias futuras. Em termos de valuation, isso significa reduzir risco técnico e aumentar previsibilidade de desempenho do ativo.
1.2 Execução: coordenação da complexidade
Na fase de execução, o gerenciamento de obras atua como organizador da complexidade em campo.
Isso envolve:
Coordenação entre frentes de trabalho.
Gestão de fornecedores e contratos.
Sequenciamento de atividades.
Supervisão técnica da execução.
Resolução antecipada de interferências entre sistemas.
Em obras complexas e, especialmente, em retrofits, grande parte do valor gerado está em saber exatamente onde intervir e onde não mexer.
1.3 Controle: previsibilidade em vez de improviso
O controle não é apenas acompanhamento de cronograma.
Ele inclui:
Monitoramento físico da obra.
Controle de prazos e custos.
Validação técnica das soluções executadas.
Emissão de relatórios.
Alinhamento contínuo com o cliente.
Do ponto de vista de valuation, controle é sinônimo de redução de incerteza e risco percebido.
1.4 Encerramento: entrega técnica e valorização do ativo
A forma como uma obra é encerrada também interfere no valor do ativo.
Uma entrega tecnicamente organizada, com sistemas funcionando conforme projetado, documentação completa e coerência entre projeto e execução, aumenta a vida útil do edifício e reduz custos futuros de manutenção.
2. O case da AXIA Energia em Florianópolis
2.1 Um ativo de arquitetura reconhecida
O edifício que por décadas sediou a Eletrosul e que hoje abriga a AXIA Energia é um marco da arquitetura brutalista em Florianópolis.
Com concreto aparente, grandes vãos centrais, modulação estrutural rigorosa e forte presença urbana, trata-se de um ativo com valor histórico, simbólico e construtivo significativo.
Não é um prédio comum. É um patrimônio arquitetônico.
2.2 O desafio do retrofit
Quando a AXIA Energia decidiu modernizar seus espaços internos, o desafio era claro:
Atualizar usos, layout e instalações.
Atender às demandas contemporâneas de ergonomia, conforto e tecnologia.
Preservar a arquitetura original e a identidade do edifício.
Não descaracterizar o valor do ativo.
Não se tratava de uma simples reforma.
Tratava-se de um retrofit maduro.
2.3 A entrada do gerenciamento de obras da IBR
Foi nesse contexto que entrou o gerenciamento de obras da IBR.
O trabalho começou com uma leitura técnica completa do edifício existente:
Estrutura.
Modulação.
Fluxos.
Vazios centrais.
Restrições físicas.
Possibilidades reais de intervenção.
A partir disso, a IBR conduziu:
Definição clara de escopo.
Compatibilização entre arquitetura, iluminação, climatização, elétrica e layout.
Planejamento executivo das soluções.
Organização do cronograma.
Definição das interfaces entre disciplinas e fornecedores.
Grande parte do que hoje parece simples no espaço pronto nasceu nessa etapa.
Conflitos foram resolvidos em projeto, não na obra.
2.4 Coordenação e controle durante a execução
Durante a execução, a IBR atuou como coordenadora técnica e organizadora da obra.
Isso envolveu:
Gestão de frentes de trabalho.
Coordenação de fornecedores.
Sequenciamento construtivo.
Supervisão técnica em campo.
Resolução antecipada de interferências entre sistemas.
Ao longo de todo o processo, houve:
Monitoramento físico da obra.
Controle de prazos e custos.
Validação técnica das soluções executadas.
Emissão de relatórios.
Alinhamento contínuo com a AXIA Energia.
O foco não foi apagar incêndios.
Foi manter previsibilidade.
2.5 O resultado
O resultado é um espaço interno moderno, ergonômico e funcional, convivendo em harmonia com a arquitetura original.
O concreto aparente, as escadas e os vazios centrais permanecem intactos.
A modernização acontece de forma quase invisível.
A obra desaparece.
O que aparece é apenas o espaço pronto.
3. Onde entra o valuation
3.1 O que é valuation no contexto imobiliário
Valuation é o processo de estimar quanto vale um ativo.
No contexto imobiliário, envolve:
Valor de mercado.
Valor patrimonial.
Atratividade para venda ou locação.
Risco técnico percebido.
Custo futuro de manutenção.
3.2 Como o gerenciamento interfere no valuation
O gerenciamento de obras interfere no valuation de três formas principais:
1. Redução de risco técnico
Projetos compatibilizados, execução coordenada e sistemas bem integrados reduzem a probabilidade de patologias futuras.
Menos risco = maior valuation.
2. Aumento da vida útil
Soluções técnicas bem planejadas prolongam a vida útil do edifício.
Maior vida útil = maior valor patrimonial.
3. Qualidade percebida
Espaços fluidos, coerentes e bem acabados aumentam a atratividade do ativo.
Maior atratividade = maior valor de mercado.
4. Gerenciamento como decisão de valuation
O case da AXIA Energia mostra que gerenciamento de obras não é apenas sobre entregar uma obra.
É sobre decidir quanto aquele ativo vai valer depois.
Um retrofit mal gerenciado poderia:
Agredir a arquitetura original.
Criar soluções improvisadas.
Gerar patologias futuras.
Reduzir a atratividade do edifício.
Tudo isso reduziria o valuation do ativo.
Um retrofit bem gerenciado:
Preserva a história.
Moderniza sem descaracterizar.
Reduz risco técnico.
Aumenta a atratividade.
Eleva o valor patrimonial.
5. Conclusão
O gerenciamento de obras é uma decisão de negócio.
Mais do que prazo e custo, ele define:
Qualidade.
Durabilidade.
Flexibilidade de uso.
Risco técnico.
Valor patrimonial.
O case da AXIA Energia mostra, na prática, como método, planejamento executivo, coordenação técnica e controle da execução transformam engenharia em valor de ativo.
Gerenciar uma obra é, no fundo, decidir quanto aquele ativo vai valer no futuro.
E é exatamente isso que o gerenciamento de obras da IBR entrega: previsibilidade, qualidade e valorização real de ativos.
